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2025年5月，國家實施了新的住宅項目規范，明文規定，全國住宅建筑限高不得超過80米。

這一政策的出臺，標志著高層住宅時代的終結已按下了加速鍵。

而在這之前，高樓林立，一度是城市發展的金字招牌，是購房者心中的理想居所。

二三十層的高樓，曾經不僅象征著城市的現代化，也承載著無數人的安居夢想。

可就在高樓遍地的今天，越來越多的問題開始浮出水面，人們發現，那些曾經看起來氣派的高層，正在悄悄變成未來的“隱患區”。

高層住宅的硬傷之一，就是電梯問題，電梯的使用壽命通常只有15到25年，而不少小區在使用10年后，就頻繁出現故障。

但更換一部電梯的費用動輒幾十萬，甚至上百萬，一棟樓有四五部電梯，更換成本誰來承擔？

而且一旦其中一部電梯壞了，還會加劇其他電梯的負荷，形成連鎖反應。

在一些老舊小區，業主意見不統一，電梯遲遲無法更換，導致老人不敢出門，上班族遲到成常態。

最可怕的是，這些問題并不會因為時間推移而自動消失，只會變得越來越嚴重。

再說消防，目前我國消防云梯的最大工作高度，大概也就24層左右，超過這個高度就得靠人員自救。

但現實是殘酷的，一旦大火真的燒起來，自救根本不現實，真實情況往往是，樓層越高逃生越難。

有人進行過測算，從30層跑到地面，至少要15分鐘，而火災真正的逃生黃金時間，只有短短幾分鐘。

高層住宅一旦起火，煙霧很容易在垂直井道聚集，電梯停運，通道封閉，住戶根本來不及反應，當年建設的時候，誰也沒想過這些樓會在某個時刻變成“困人”的陷阱。

另外住房建得越高，維修起來就越麻煩，從地基到外墻、從水管到線路，高樓的維護成本遠遠高于多層住宅。

起初幾年看不出問題，但只要十年之后，問題就會接踵而至，而二十年之后，房子看著還在，可里面早已千瘡百孔。

有的小區外墻瓷磚一片片掉落，砸壞車是小事，砸到人就是事故，維修基金用光后，業主需要自掏腰包，但動輒幾十萬的總價，絕大多數人都不愿意承擔，一旦沒人出錢，房子只能在問題堆積中繼續老化。

現如今，越來越多的人都意識到，高層住宅未來很可能淪為“貧民窟”，所以高層住宅在市場上的吸引力，也正在快速下降。

曾經“高樓視野好、通風強”被視為賣點，現在這些優勢，已經擋不住現實的缺陷。

在二手房市場，高層住宅價格持續下滑，有的房子掛牌半年無人問津，有些甚至掛牌一年還賣不出去，過去買房講究高樓層視野好，如今買家更關注低樓層安全保值。

租賃市場或許會成為這些高層住宅的出路，但那只是階段性的緩沖。

年輕人租得起，圖的就是便宜和方便，對電梯、維修、消防等問題暫時不在意，但一旦經濟條件改善，他們還是愿意搬去低樓層或者新小區。

而且高層住宅的租金便宜，且維護難、折舊快，出租只是權宜之計，并不能從根本上解決高層住宅價值下滑的問題。

但這些還不是最棘手的問題，可能很多人還沒想到，高層住宅的繼承問題，也會變成一塊燙手山芋。

有些老人把唯一的房產留給子女，可年輕人早已不再看重這些老高層，繼承之后不僅要繳納稅費，還要承擔高昂的維修費用，沒多久就成了負擔。

更麻煩的是一旦繼承了，還可能影響首套房貸款資格，既不能賣，也不想住，還租不出去，最后只能空置在那里，慢慢老化。

有人可能會想，老房子一旦遇上了拆遷，還是能賺上一筆的，即便不賺錢，也總能換一套新房子。

這種想法是好的，可惜拆遷在過去或許是翻身的機會，如今只能是一場難題。

高層建筑體量大，住戶多，補償難度大，開發商根本不愿意碰，更何況新政策不允許再蓋超高層，拆了也賺不到錢，政府也不愿意投入大量資源去推動。

很多高層想通過“舊改”翻身，結果發現技術難度高、大家意見不統一、錢也不夠，有的小區連維修基金都早就花光了，后期要靠業主出錢，但真到了要掏錢的時候，沒人愿意帶頭。

有的地方開始嘗試引入“社會資本”，比如北京勁松模式，這種模式下，由專業機構出資改造，政府授予一些經營權，比如地下停車場、商鋪運營等，作為回報，物業管理也交給第三方公司，確保改造后不會再出現“爛尾”。

這種微利可持續的方式雖然解決了一部分問題，但并不適用于所有小區，很多老舊高層的位置不佳、配套老化，連社會資本都不愿意介入。

其實這些問題，開發商從一開始就是心知肚明，當他們賺的盆滿缽滿之后，早就悄悄轉向了。

如今他們更青睞低密度、低容積率的地塊，追求改善型、品質型住宅，在深圳、南京，低容積率住宅地塊的成交占比已經超過七成，杭州、成都也緊隨其后。

過去那種“高容積率+快周轉”的模式已經走到盡頭，開發商甚至希望政府回購之前拍下的高密度地塊，足見他們對高層住宅未來的悲觀態度。

曾經瘋狂蓋高樓的時代，是人口紅利、城市擴張、土地財政共同推動的結果，如今這些條件都已發生變化。

城市發展進入存量時代，住建政策從數量優先轉向品質優先，國家明確提出房子是用來住的，不是用來炒的，住房正逐步回歸居住本質。

可以看的出來，從政策到市場，從開發到消費，高層住宅都正在被邊緣化。

在歐美也是一樣，很多高層住宅已經演變成貧民窟，設施老化、環境堪憂、富人搬離，留下的是低收入群體，美國一些城市的物業費高達6000美元每年，也未必能保證服務質量。

高層住宅一旦失去治理能力，很可能就會陷入長期衰敗。

中國的城市化進程走得快，也意味著留下的問題沉淀得更快。

如果不提前應對，這些問題一旦全面爆發，將會帶來巨大的社會成本。

高層住宅的命運，正如一座座靜默的鐘樓，在城市的夜色中敲響提醒，只有看清問題、正視挑戰、提前布局，才不會被困在“塔尖上的烏托邦”。

信息來源：

2024-08-07 18:56·中國新聞周刊 最嚴限高令來了？